Ulaganja u tuđu imovinu, posebice nekretnine, često se javljaju u kontekstu najma, gdje najmoprimac ulaže sredstva u poboljšanje ili prilagodbu imovine koju koristi, a koja je u vlasništvu najmodavca. Takva ulaganja imaju specifične porezne i računovodstvene implikacije, a posebna pažnja potrebna je u slučaju prijevremenog raskida ugovora o najmu.

Što su ulaganja u tuđu imovinu?

Ulaganja u tuđu imovinu odnose se na troškove koje najmoprimac snosi radi poboljšanja, održavanja ili prilagodbe imovine (npr. nekretnine) koja nije u njegovom vlasništvu. Primjeri uključuju renoviranje poslovnog prostora, ugradnju novih instalacija, preuređenje interijera ili čak značajne adaptacije poput zamjene krova ili fasade. Takva ulaganja mogu biti dogovorena ugovorom o najmu ili nastati tijekom korištenja imovine.

Ulaganja u tuđu imovinu mogu se klasificirati kao:

  • Nužna ulaganja: Troškovi potrebni za očuvanje imovine (npr. popravak krova koji prokišnjava).
  • Korisna ulaganja: Poboljšanja koja povećavaju vrijednost imovine (npr. ugradnja klima uređaja ili modernizacija prostora).
  • Uobičajeno održavanje: Manji troškovi koji služe redovnom korištenju imovine (npr. bojanje zidova).

Računovodstveni tretman ulaganja u tuđu imovinu

Računovodstveni tretman ulaganja u tuđu imovinu ovisi o prirodi ulaganja, trajanju najma i ugovornim uvjetima. Prema Hrvatskim standardima financijskog izvještavanja (HSFI) i Međunarodnim standardima financijskog izvještavanja (MSFI), posebice MSFI 16 (Najmovi), ulaganja se obračunavaju na sljedeći način:

Uobičajeno održavanje:

  • Troškovi uobičajenog održavanja (npr. popravci, bojanje) knjiže se kao rashodi u trenutku nastanka, obično na račune operativnih troškova.
  • Ne povećavaju vrijednost imovine u bilanci najmoprimca jer su to redovni troškovi korištenja.

Korisna i nužna ulaganja:

  • Ako ulaganja povećavaju vrijednost imovine ili produžuju njezin vijek trajanja (npr. ugradnja novih instalacija, zamjena korva), mogu se aktivirati kao dio prava korištenja imovine.
  • Amortizacija: Troškovi ulaganja u tuđu imovinu mogu se priznati kao porezno prihvatljivi rashodi kroz amortizaciju, ali samo ako su ulaganja dogovorena s najmodavcem (pismeni pristanak) i ako su u skladu s člankom 12. ZPD-a. Amortizacija se obračunava tijekom trajanja najma ili korisnog vijeka ulaganja, ovisno o tome što je kraće.
  • Primjer: Ako najmoprimac ulaže 10.000 EUR u renoviranje prostora, a ugovor o najmu traje 5 godina, ulaganje se amortizira tijekom 5 godina (osim ako ulaganje ima kraći vijek trajanja).

Napomena – Zahtjevi MSFI 16:

Prema MSFI 16, korisnici najmova po svim ugovorima o najmu, osim kod najmova koji su ugovoreni za razdoblje do 12 mjeseci ili kod najmova za imovinu male vrijednosti, trebaju u svojim poslovnim knjigama priznavati imovinu koja je u najmu i obvezu prema najmodavcu s osnove najma. To znači da se najam bilježi kao pravo korištenja imovine u bilanci stanja, uz odgovarajuću obvezu za buduće najamnine. Ulaganja u tuđu imovinu često se uključuju u ovu imovinu, povećavajući njezinu vrijednost.

Ključne točke – porezni utjecaj

Ulaganja u tuđu imovinu kao nematerijalna imovina:

  • Prema HSFI 5 i MRS 38, ulaganja u tuđu imovinu (npr. adaptacije poslovnog prostora u najmu) najmoprimac evidentira u svojim poslovnim knjigama kao nematerijalnu imovinu ako ispunjavaju uvjete (trošak > 665 €, vijek trajanja > 1 godina).
  • Prema čl. 12. ZPD za nematerijalnu imovinu predviđen vijek trajanja 4 godine sa redovnom godišnjom amortizacijskom stopom od 25%, dok je sa računovodstvenog aspekta ispravno amortizaciju obračunavati na temelju procijenjenog korisnog vijeka uporabe ulaganja (npr. trajanja ugovora o najmu).

Isknjižavanje nematerijalne imovine prilikom prestanka ugovora:

Ako je imovina u cijelosti amortizirana:

  • Isknjižavanje nema utjecaj na račun dobiti i gubitka, jer je trošak već u potpunosti priznat kroz amortizaciju.
  • Bilančno, zatvaraju se konta imovine i ispravka vrijednosti, što ne mijenja ukupnu aktivu najmoprimca.

Ako imovina nije u cijelosti amortizirana:

  • Najčešće slučaj kod – prijevremenog raskida ugovora, dolazi do isknjižavanja preostale (neamortizirane) vrijednosti kao rashoda.
  • Ovo smanjuje aktivu najmoprimca za neamortizirani iznos i evidentira se kao rashod u računu dobiti i gubitka.

Porezni tretman preostale neamortizirane vrijednost (Porez na dobit)

Dio ulaganja koji do trenutka raskida nije amortiziran (neamortizirana knjigovodstvena vrijednost) tretira se s aspekta poreza na dobit na sljedeći način:

1.Scenarij- Najmodavac plati naknadu: najmoprimac dobije naknadu od najmodavca za ulaganja (prema čl. 536. ZOO). Neamortizirana vrijednost je porezno priznati rashod koji se sučeljava (kompenzira) s prihodom koji najmoprimac ostvari od naplaćene naknade. Priznata je razlika (dobit ili gubitak) oporeziva/umanjuje poreznu osnovicu.

2.Scenarij – Najmodavac ne plati naknadu: Neamortizirana vrijednost, koja se otpisuje (zbog povlačenja imovine), u pravilu se smatra porezno nepriznatim rashodom. Razlog je što taj rashod nije sučeljen s prihodom, a ekonomske koristi od ulaganja su prešle na najmodavca, te ne služe daljnjem ostvarivanju prihoda najmoprimca.

Dakle, ako najmodavac preuzme ulaganja bez naknade prilikom prijevremenog raskida ugovora, rashodi od neotpisane vrijednosti kod najmoprimca nisu porezno priznati rashod.

Najmoprimac je dužan uvećati poreznu osnovicu za iznos neotpisane vrijednosti u Obrascu PD (prijava poreza na dobit), jer se smatra da rashod nije nastao u svrhu ostvarenja dobiti (čl. 7. ZPD).

Ključna razlika:

* Nadoknada ulaganja (izdavanje računa): Tretira se kao oporeziva isporuka uz obračun PDV-a na naknadu i neamortizirana vrijednost je porezno priznati rashod (u slučaju negativnog rezultata prodaje).

* Nema nadoknade ulaganja (bez izdavanja računa): Za PDV se radi ispravak pretporeza, a neamortizirana vrijednost ulaganja je porezno nepriznati rashod.

Prijevremeni raskid ugovora – utjecaj na PDV

U slučaju prijevremenog raskida ugovora o najmu, ulaganja trajno ostaju najmodavcu, čime se efektivno mijenja namjena imovine za koju je najmoprimac koristio odbitak pretporeza.

1.Scenarij: Najmodavac plaća naknadu za ulaganja

Izdavanje računa i PDV :  Ako najmodavac isplaćuje naknadu za vrijednost ulaganja, najmoprimac izdaje račun najmodavcu. Na iznos naknade mora obračunati PDV, jer se radi o oporezivoj isporuci dobara (usluga poboljšanja nekretnine). Najmodavac, ako je obveznik PDV-a, ima pravo na odbitak tog pretporeza.

2. Scenarij: Najmodavac ne plaća naknadu (najmoprimac ne izdaje račun kojim bi kompenzirao preostali dio ulaganja )

PDV status za najmoprimca: Ako najmoprimac ne fakturira naknadu za ulaganja, a koristio je pretporez, obvezan je provesti ISPRAVAK PRETPORZEA sukladno članku 64. Zakona o PDV-u. Najmoprimac mora vratiti dio ranije odbijenog PDV-a (pretporeza) razmjerno preostalom razdoblju ispravka.

Pravne posljedice:

  • Prema ZOO-u (čl.536), najmoprimac ima pravo na naknadu za korisna i nužna ulaganja ako su bila dogovorena s najmodavcem. Ako ugovor ne predviđa naknadu, a raskid je nastupio krivnjom najmodavca, najmoprimac može potraživati naknadu putem suda.
  • Ako je raskid uzrokovan krivnjom najmoprimca, pravo na naknadu može biti ograničeno ili isključeno, ovisno o ugovoru.

Praktični savjeti za upravljanje rizicima

Kako bi se izbjegle nepovoljne posljedice ulaganja u tuđu imovinu i prijevremenog raskida ugovora, preporučuju se sljedeće mjere:

  • Jasni ugovorni uvjeti: Ugovor o najmu trebao bi precizirati tko snosi troškove ulaganja, prava na naknadu i uvjete u slučaju raskida.
  • Pismeni pristanak najmodavca: Za porezno priznavanje ulaganja, potrebno je imati pismeni pristanak najmodavca.
  • Planiranje amortizacije: Ulaganja treba amortizirati u skladu s trajanjem najma kako bi se smanjio rizik od velikih otpisa u slučaju raskida.
  • Konzultacija s računovođom i pravnikom: Prije većih ulaganja, potrebno je konzultirati stručnjake kako bi se osigurala usklađenost s poreznim i računovodstvenim propisima.

 

Zaključak

Ulaganja u tuđu imovinu složena su tema koja zahtijeva pažljivo planiranje s poreznog, računovodstvenog i pravnog aspekta. Pravilno strukturiranje ugovora o najmu ključno je za zaštitu interesa najmoprimca, posebice u slučaju prijevremenog raskida. Dok se nužna i korisna ulaganja mogu amortizirati i porezno priznati, raskid ugovora može dovesti do financijskih gubitaka ako ulaganja nisu adekvatno dogovorena ili ako ugovor ne predviđa naknadu. Stoga je ključno imati jasan ugovor, pratiti porezne i računovodstvene propise te se savjetovati sa stručnjacima kako bi se rizici minimizirali.

Autor, Admin