Dohodak od najma

Dohodak od imovine je dohodak ostvaren s osnove iznajmljivanja nekretnina i pokretnina. Porezna osnovica (najamnina) umanjuje sa za 30% priznatih izdataka za održavanje, te se na razliku plaća porez po stopi od 12%.

Do sada je praksa bila slijedeća: kada se nekretnina i/ili pokretnina davala na korištenje drugoj fizičkoj ili pravnoj osobi, neovisno o tome da li je za navedenu činidbu bio sklopljen ugovor o najmu, Porezna uprava je svejedno određivala poreznu obvezu prema prosječnoj tržišnoj vrijednosti najma prema lokaciji nekretnine.

Novim prijedlogom zakonskih izmjena utvrđene su iznimke prema kojima se neće utvrđivati oporeziva najamnina/zakupnina odnosno uvodi se porezno oslobođenje u slučaju kada se nekretnina i pokretnina iznajmljuju bez ostvarivanja primitaka, a to će biti u slučajevima kada se ista preda na uporabu slijedećim korisnicima:

• svojemu bračnom drugu
• svojemu krvnom srodniku u ravnoj liniji
• u pobočnoj liniji do drugog stupnja
• po tazbini do istog stupnja bez obzira na to je li brak prestao ili nije
• posvojitelju, posvojeniku, skrbniku, osobi pod skrbništvom
• osobi koja s njime živi u zajedničkom kućanstvu.

Paušalno iznajmljivanje stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organizacije kampova

Prema važećem Zakonu o porezu na dohodak u Hrvatskoj, poreznim obveznicima koji iznajmljuju stanove, sobe i postelje putnicima i turistima te organiziraju kampove, omogućeno je oporezivanje dohotka paušalno pod sljedećim uvjetima:

1. Nisu obveznici PDV-a prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost.
2. Plaćanje paušalnog poreza u skladu s odlukom nadležnog tijela (prema broju kreveta, smještajnih jedinica ili drugim parametrima).

DOHODAK OD IZNAJMLJIVANJA U TURISTIČKE SVRHE plaća porezni obveznik – građanin, iznajmljivač kojemu je na temelju rješenja nadležnog ureda odobreno pružanje usluga u domaćinstvu sukladno Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti (NN, br. 85/15 – 126/21 te izmjene usvojene 13.12.2024.)

Ugostiteljske usluge u domaćinstvu – od 1.1.2025. – uveden je novi institut:  domaćin 

Tko sve može obavljati iznajmljivanje stanova, soba, apartmana, smještajnih jedinica u kampu i u objektima za robinzonski smještaj, odnosno pružati usluge smještaja u domaćinstvu:

• fizička osoba državljanin RH
• fizička osoba državljanin države članice EU (i ostalih država EGP)

Utvrđivanje godišnjeg paušalnog poreza

Predložene izmjene Zakona o porezu na dohodak uvode novosti u oporezivanju paušalnim porezom za osobe koje ostvaruju primitke od iznajmljivanja nekretnina u turizmu, fokusirajući se na indeks turističke razvijenosti jedinica lokalne samouprave. Ključni elementi prijedloga su:

1. Razvrstavanje prema indeksu turističke razvijenosti

Jedinice lokalne samouprave (JLS) rangiraju se u 4 kategorije (I., II., III., IV.) temeljem pokazatelja poput:

• Broja turističkih dolazaka i noćenja
• Broja smještajnih kapaciteta
• Ostalih relevantnih faktora za turističku razvijenost

Prema sadašnjim propisima visina paušalnog poreza nije mogla iznositi manje od 19,91 €, odnosno najviše do 199,08 €, dok je za slučaj da predstavničko tijelo nije na vrijeme donijelo odluku o visini paušalnog poreza isti bio utvrđen u svoti od 99,54 €.

2. Nova tablica za paušalni porez prema kategorijama JLS

Visine paušalnog poreza po krevetu ili smještajnoj jedinici variraju ovisno o kategoriji JLS, a utvrđene su u slijedećim iznosima:

3. Paušalni porez utvrđuje se kao umnožak broja kreveta (uključujući glavne i pomoćne) ili smještajnih jedinica i visine paušalnog poreza prema kategoriji JLS.

4. Obveze JLS za prilagodbu odluka

• Predstavnička tijela JLS moraju uskladiti odluke o visini paušalnog poreza s novim propisanim rasponima prema kategorijama najkasnije do kraja veljače 2025. godine.
• Ako ne prilagode odluke, primjenjuje se novi zakonski minimum za određenu kategoriju.

Porez na dohodak od otuđenja nekretnine 

Porez na dohodak od otuđenja nekretnine u Republici Hrvatskoj primjenjuje se u specifičnim okolnostima, ovisno o situaciji, vremenskom razdoblju stjecanja i prodaje, te vrsti imovine koja se otuđuje. Evo ključnih točaka:

Što podrazumijeva otuđenje nekretnine?

Otuđenje obuhvaća prodaju, zamjenu, darovanje ili drugi oblik prijenosa vlasništva na nekretnini.

Predloženim izmjenama Zakona o porezu na dohodak uvode se novosti u vezi s oporezivanjem dohotka od otuđenja nekretnina. Ovo su ključni elementi izmjena:

1. Vrijednost primitka i priznati troškovi

Pri utvrđivanju pozitivne razlike/porezne osnovice (ostvareni primitak umanjen za nabavnu vrijednost):

• Nabavna vrijednost uvećava se za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda.
• Priznaju se troškovi ulaganja i otuđenja, ali samo ako porezni obveznik može dokazati te troškove vjerodostojnim ispravama (npr. računi, ugovori vezani uz troškove prodaje i sl.).

2. Oporezivi slučajevi

• Ako se nekretnina otuđi u roku kraćem od dvije godine od dana nabave.
• Ako porezni obveznik otuđi više od tri nekretnine ili imovinska prava iste vrste u razdoblju od pet godina.

3. Kada porez nije obvezujući?

• Ako je nekretnina otuđena nakon dvije godine od dana stjecanja.
• Ako je nekretnina stečena darovanjem ili nasljedstvom, otuđenje u neposrednoj vezi s razvodom braka.

Ovi izuzetci neće se primjenjivati na nekretnine koje porezni obveznik otuđi u izmijenjenom stanju. Npr. nasljedi zmeljište na kojem izgradi kuću koju potom proda – zbog evidentne namjere za ostvarivanje prihoda.

4. Ključan dan za oporezivanje

Prema predloženim izmjenama, važan je ne samo dan iz kupoprodajnog ugovora nego i:

• Dan osposobljavanja nekretnine za upotrebu, osobito kod slučajeva izgradnje, rekonstrukcije, ili promjene oblika i namjene nekretnine.

Ovo je precizirano kako bi se smanjile nejasnoće vezane za oporezivanje kada je razlika između dana nabave i osposobljavanja relevantna.

Primjer iz prakse

Primjer oporezivanja može uključivati:

• Porezni obveznik kupi zemljište i izgradi kuću na njemu.
• Za porezno oporezivanje nije presudan dan kupnje zemljišta, već dan kada kuća postane uporabna.

Ako proda kuću unutar dvije godine od tog dana, razlika između tržišne vrijednosti i svih priznatih ulaganja podložna je oporezivanju.

Visina poreza na dohodak od otuđenja nekretnina – nema promjena.

• Plaća se po rješenju Porezne uprave – u roku 15 dana od primitka rješenja
• Porez na dohodak: 24 %.

Autor, Admin

FINACRO Vaš partner do uspjeha!