Česta pitanja poduzetnika koji iznajmljuju nekretnine u svom vlasništvu: Kada najam nekretnine (stana/kuće) drugoj tvrtki gubi pravo na porezno oslobođenje?
Jedno od čestih pitanja s kojima se susreću poduzetnici koji u vlasništvu imaju nekretninu (kuću ili stan) jest kako ispravno fakturirati najam kada se nekretnina daje na korištenje drugoj tvrtki.
Česta je zabluda da se svaki najam stambenog prostora automatski oslobađa plaćanja PDV-a. Međutim, prema važećim propisima, ključan je subjekt s kojim potpisujete ugovor, a ne sama namjena prostora.
Najam pravnim osobama je oporeziv
Iako je člankom 40. stavkom 1. točkom i) Zakona o PDV-u propisano da je iznajmljivanje stambenih prostora u svrhu trajnog življenja oslobođeno plaćanja PDV-a, u ovom slučaju to se pravilo ne može primijeniti.
Ključni detalj krije se u članku 73. stavku 3. Pravilnika o PDV-u, kojim je detaljnije pojašnjeno zakonsko izuzeće:
”Iznajmljivanje namještenih ili nenamještenih soba i stambenih prostorija, radi povremenog boravka, bez namjere trajnog življenja, u turističke svrhe (povremenim gostima) i poslovne svrhe (predstavnicima tvrtki i sl.) nije oslobođeno plaćanja PDV-a. Iznajmljivanje namještenih ili nenamještenih soba i stambenih prostorija pravnoj osobi ne smatra se najmom u svrhu stanovanja i nije oslobođeno plaćanja PDV-a.”
Dakle, prema navedenim odredbama plaćanju PDV-a podliježe iznajmljivanje stambenih prostorija pravnoj osobi. Budući da se ugovor sklapa između dva trgovačka društva, taj se odnos smatra komercijalnim poslom, a ne najmom građanima u svrhu stanovanja.
Bez obzira na to što će druga tvrtka nekretninu (stan/kuću) koristiti za stanovanje članova uprave ili ga koristiti za potrebe svojih radnika, vaša tvrtka (kao vlasnik nekretnine) obvezna je ispostaviti račun s obračunatim PDV-om po općoj stopi od 25%.
Zašto je ovo zapravo dobra vijest za vas?
Iako će iznos na računu s PDV-om biti veći, ovakav poslovni model izravno štiti vašu tvrtku od financijskih penala povezanih s ispravkom pretporeza.
Naime, prema članku 62. Zakona o PDV-u, ako nekretninu za koju ste pri nabavi ili gradnji odbili pretporez počnete koristiti za djelatnosti koje su oslobođene PDV-a (poput izravnog najma građanima), nastaje zakonska obveza ispravka pretporeza. Taj se ispravak provodi kroz kapitalno razdoblje od 10 godina (povrat 1/10 odbijenog poreza godišnje).
S obzirom na to da drugoj tvrtki izdate račun s 25% PDV-a, vi obavljate potpuno oporezivu isporuku. To znači da nemate obvezu povrata ili ispravka ranije odbijenog pretporeza za tu nekretninu (stan/kuću).
Što ovo znači za tvrtku koja unajmljuje nekretninu za stanovanje?
Za tvrtku koja unajmljuje nekretninu, situacija je nepovoljnija. Prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost, članak 58. stavak 1., pravo na odbitak pretporeza postoji samo za dobra i usluge koje su nabavljene za potrebe oporezivih transakcija poreznog obveznika.
Budući da se smještaj radnika smatra njihovom osobnom potrošnjom (beneficijom), tvrtka najmoprimac ulazni PDV s vašeg računa neće moći odbiti kao pretporez. Njima taj PDV postaje izravan trošak poslovanja, odnosno povećava ukupni bruto trošak najma nekretnine.
Napomena: Službena tumačenja i aktualne izmjene zakonskih odredbi možete pratiti na službenim stranicama Porezne uprave.
Autor, Admin